Obras en elementos comunes: quién paga y qué mayoría
Lo que conviene saber antes de pedir presupuesto, con fuentes oficiales y sin letra pequeña.
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Las obras en elementos comunes —fachada, tejado, patios, bajantes, estructura— las paga la comunidad, y cada propietario pone la parte que le toca según su cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos fijen otro reparto. Si la obra es necesaria para conservar el edificio, ni siquiera hace falta votarla: la Ley de Propiedad Horizontal la declara obligatoria y la junta solo decide cómo se reparte y cuándo se paga. Las mayorías cambian cuando la obra no es necesaria: una mejora, una instalación nueva o un cambio en la estructura o la fachada.
Las terrazas y cubiertas de uso privativo son el caso que más discusiones genera. Que solo las use un vecino no las convierte en suyas: si hacen de cubierta del edificio siguen siendo elemento común, y lo que se rompa por el paso del tiempo en la impermeabilización o en el forjado lo paga la comunidad. Lo que se estropea por el uso o por falta de cuidado del vecino, como el solado o un sumidero sin limpiar, le corresponde a él.
Qué es elemento común y qué es privativo
Antes de hablar de quién paga hay que saber de quién es lo que se rompe. El artículo 396 del Código Civil enumera como elementos comunes, entre otros, el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración»; el portal, las escaleras, los patios y los pozos; y las conducciones de desagüe, agua, gas y electricidad, «todas ellas hasta la entrada al espacio privativo». Añade un matiz que importa mucho: los recintos de servicios comunes lo son «incluso aquéllos que fueren de uso privativo».
En el otro lado, el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado del BOE) atribuye a cada piso o local la propiedad exclusiva de su espacio y de los elementos e instalaciones que estén dentro de sus límites y sirvan solo a ese propietario, además de los anejos que señale el título, como un trastero o una plaza de garaje.
| Elemento | Regla general | Matiz habitual |
|---|---|---|
| Fachada y su revestimiento exterior | Común | Incluye la cara exterior de balcones y ventanas y la imagen del edificio |
| Tejado y cubiertas | Común | También si es una terraza que usa un solo vecino |
| Patios de luces | Común | El título puede atribuir su uso a un piso, pero no la propiedad |
| Bajantes y conducciones generales | Común | Hasta la entrada al espacio privativo |
| Tabiques, solado, instalaciones interiores del piso | Privativo | Si sirven solo a ese piso |
Ante cualquier avería, mira primero la escritura y los estatutos: el artículo 5 de la ley permite que el título fije reglas sobre gastos y reparaciones. Si no hay nada escrito, rige la cuota.
Obras de conservación: obligatorias y sin votación
El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son obligatorias, y no requieren acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Incluye en todo caso las necesarias para la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal, las condiciones de ornato y las que imponga la Administración. Da igual que las pida un vecino o que vengan de una orden municipal o de la inspección técnica del edificio.
Entran aquí, por ejemplo, reparar una fachada con desprendimientos, un tejado que filtra, una bajante general rota o daños en forjados y vigas.
Según el artículo 10.2.a, estas obras las costean los propietarios y el acuerdo de la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga. Por eso no cabe votar «no» a reparar un tejado que gotea: se puede discutir el presupuesto, el calendario o la forma de pago, pero no si se hace.
Quién decide qué obra y con qué empresa
Que la obra sea obligatoria no significa que cualquier vecino pueda contratarla por su cuenta. El artículo 14.c atribuye a la junta aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias. Si hay urgencia, el artículo 20.c permite al administrador disponer las reparaciones urgentes y dar cuenta inmediata al presidente o a los propietarios. Si se discute si es conservación o mejora, el artículo 17.10 dice que resuelve la junta, y cabe pedir arbitraje o dictamen técnico.
Qué mayoría hace falta según el tipo de obra
Cuando la obra no es de conservación obligatoria, el artículo 17 de la ley fija la mayoría según lo que se pretenda. Las reglas que más se usan en obras son estas:
| Tipo de obra o acuerdo | Mayoría | Artículo |
|---|---|---|
| Conservación necesaria, seguridad, habitabilidad, ornato, órdenes de la Administración | No requiere acuerdo previo; la junta reparte la derrama | 10.1.a y 10.2.a |
| Accesibilidad obligatoria (con los límites del artículo) | No requiere acuerdo previo | 10.1.b |
| Supresión de barreras arquitectónicas o instalación de ascensor fuera del caso anterior | Mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas | 17.2 |
| Mejora de la eficiencia energética acreditable con certificado, incluida la envolvente | Mayoría simple de propietarios y de cuotas, si lo repercutido al año no supera doce mensualidades ordinarias | 17.2 |
| Mejoras, innovaciones o nuevas instalaciones no necesarias | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas | 17.4 |
| Alterar la estructura o fábrica del edificio, cerrar terrazas o modificar las cosas comunes | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas | 17.4 |
| Resto de acuerdos (por ejemplo, aprobar un presupuesto de reparación) | Mayoría de propietarios y de cuotas; en segunda convocatoria, mayoría de asistentes con más de la mitad de sus cuotas | 17.7 |
Un detalle que suele pasar desapercibido: el artículo 17.8 cuenta como voto a favor el de los ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia al secretario en 30 días naturales, salvo en los casos en que el coste no se puede repercutir a quien no votó a favor o cuando la reforma es para aprovechamiento privativo.
El vecino que vota en contra de una mejora
El artículo 17.4 protege al disidente en las mejoras que no son necesarias: si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quien votó en contra no está obligado a pagarla, ni se modifica su cuota, aunque no se le pueda privar de la mejora. Este derecho no existe en las obras de eficiencia energética del 17.2: allí el disidente paga como un gasto general.
En las obras de conservación del artículo 10 no existe ese derecho: quien vota en contra de reparar una fachada en mal estado paga igual.
Fachada: qué paga la comunidad y qué no puede hacer un vecino
La fachada es común, y eso incluye la cara exterior de balcones, terrazas y ventanas y la imagen del edificio. Las reparaciones necesarias —grietas, desprendimientos, cornisas, impermeabilización de paramentos— las paga la comunidad según cuotas. Si además se mejora el aislamiento, esa parte puede ir por la mayoría simple del artículo 17.2.
Lo que no puede hacer un propietario es tocarla por su cuenta. El artículo 7.1 le permite modificar su piso siempre que no altere la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores, ni perjudique a otro vecino, y le obliga a avisar antes a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no puede alterar nada. Cerrar una terraza o cambiar la carpintería de forma que altere la imagen exterior necesita acuerdo de tres quintos (artículo 17.4), además de la licencia o declaración responsable municipal que corresponda.
Si estáis valorando una actuación completa, en rehabilitación de fachadas tienes qué conviene pedir en el presupuesto.
Tejado, cubierta y terrazas de uso privativo
Es el caso típico del ático: una terraza que usa un solo vecino y que es el techo de los de abajo. El artículo 396 del Código Civil incluye las cubiertas entre los elementos comunes y aclara que los recintos de servicios comunes lo son aunque sean de uso privativo. Que la escritura atribuya el uso a un piso no cambia la naturaleza de la cubierta.
El Tribunal Supremo lo ha resumido con claridad. Según la nota del Consejo General del Poder Judicial de 29 de enero de 2024, el Supremo condenó a una comunidad a pagar los daños por filtraciones en una terraza que servía de cubierta, aunque los estatutos cargaban la conservación a los dueños de pisos con terraza. El criterio que recoge es este:
- Paga la comunidad cuando la filtración se debe al mal estado de la estructura, el forjado o la impermeabilización, es decir, a los elementos que hacen de cubierta del edificio. Paga la reparación y los daños que haya causado.
- Paga el vecino que la usa cuando el problema viene del solado o pavimento, ya sea por su uso o por falta de diligencia en el mantenimiento.
Por eso, ante una gotera en el piso de abajo, lo primero es que un técnico localice el origen: no es lo mismo una lámina impermeabilizante agotada que un sumidero atascado de hojas. En tejados e impermeabilización tienes el detalle de esos trabajos.
Daños originados en un piso o en un elemento común
Cuando hay daños entre vecinos, la pregunta clave es dónde se originó el problema. La ley lo resuelve así:
- Si el origen está en un elemento común (cubierta, fachada, bajante general, estructura), la comunidad repara el elemento y responde de los daños causados a los pisos. Es la consecuencia del deber de conservación del artículo 10.
- Si el origen está en un piso (una tubería interior, un desagüe del baño, una lavadora), el artículo 9.1.b obliga a cada propietario a mantener en buen estado su piso e instalaciones privativas sin perjudicar a la comunidad ni a los demás, y a resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas de las que deba responder.
- Si un vecino daña un elemento común por mal uso, el artículo 9.1.a le obliga a respetar las instalaciones generales y evitar desperfectos, y el artículo 1902 del Código Civil le obliga a reparar el daño causado por culpa o negligencia.
Hay una obligación más que a veces se olvida. El artículo 9.1.c obliga a cada propietario a consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del edificio, y el 9.1.d a permitir la entrada para ello. A cambio, la comunidad debe resarcirle los daños que esas obras le causen.
Si el origen de una mancha no está claro, en humedades explicamos cómo se diagnostica.
Cómo se reparte el coste: la cuota de participación
El artículo 3 de la ley atribuye a cada piso o local una cuota de participación, expresada en centésimas del valor total del inmueble, que sirve de módulo para repartir cargas y beneficios. Y el artículo 9.1.e obliga a contribuir con arreglo a esa cuota, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales que no puedan individualizarse.
Dos reglas complementarias:
- No usar un servicio no exime de pagarlo (artículo 9.2). El dueño de un bajo paga la cubierta aunque no le caiga agua, salvo que el título o los estatutos digan otra cosa.
- Fondo de reserva (artículo 9.1.f). Toda comunidad debe tener uno, de al menos el 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, para obras de conservación, reparación y rehabilitación. Con cargo a él puede contratarse un seguro de daños o un mantenimiento permanente.
Si tienes dudas, un administrador de fincas puede revisar el título y los estatutos.
Pasos para plantear la obra en la junta
- Avisar por escrito al administrador o al presidente, con fotos y fecha.
- Localizar el origen con una visita técnica para saber si es común o privativo.
- Pedir presupuestos comparables, con las mismas partidas y mediciones.
- Incluirlo en el orden del día indicando si se considera conservación obligatoria (artículo 10) o mejora (artículo 17), porque cambia la mayoría y el derecho del disidente.
Para obras de comunidad, describe el trabajo en comunidades de vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino negarse a pagar la reparación de la fachada?
No, si la obra es necesaria para la conservación, la seguridad o el ornato del edificio: el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal la declara obligatoria sin acuerdo previo y todos pagan según su cuota. Solo en mejoras no necesarias puede librarse quien vota en contra, si su parte supera tres mensualidades ordinarias.
¿Quién paga una gotera que viene de la terraza del ático?
Depende del origen: si la filtración se debe a la impermeabilización, la estructura o el forjado, paga la comunidad porque la terraza hace de cubierta; si viene del solado o de falta de mantenimiento del vecino que la usa, paga ese vecino.
¿Qué mayoría hace falta para cerrar una terraza?
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas, además del permiso municipal que corresponda.
¿Paga lo mismo el bajo que el ático por arreglar el tejado?
Cada uno paga según su cuota de participación, que no depende de quién se beneficie de la obra; no usar un elemento no exime de pagarlo, salvo que el título constitutivo o los estatutos establezcan otro reparto.
¿Hace falta votar una reparación urgente?
Las obras necesarias de conservación no requieren acuerdo previo, y el administrador puede disponer las reparaciones urgentes dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios; la junta decide después el reparto y la forma de pago.
¿Quién paga si la obra de la comunidad me rompe el baño?
La comunidad: el artículo 9.1.c obliga a cada propietario a permitir las reparaciones que necesita el edificio, pero le reconoce el derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios ocasionados.
¿Los estatutos pueden cambiar quién paga?
Sí, el título constitutivo y los estatutos pueden fijar un reparto de gastos distinto de la cuota, aunque no pueden convertir en privativo un elemento que es común por naturaleza, como la cubierta del edificio.
Pide presupuesto
Tanto si la junta tiene que aprobar una reparación de fachada o tejado como si necesitas saber de dónde viene una filtración antes de discutir quién paga, tener presupuestos claros y comparables ayuda a decidir. Cuéntanos qué necesitas, adjunta fotos si puedes y revisamos tu solicitud.
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