Derramas en la comunidad de vecinos: quién paga y mayorías
Lo que conviene saber antes de pedir presupuesto, con fuentes oficiales y sin letra pequeña.
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Una derrama es una aportación extraordinaria que la junta de propietarios reparte entre los vecinos para pagar algo que no cubren las cuotas ordinarias, casi siempre una obra. Cómo se aprueba depende del tipo de obra: si es de conservación necesaria (una fachada que se desprende, una cubierta con filtraciones, lo que exige una inspección técnica desfavorable), la Ley de Propiedad Horizontal la hace obligatoria y la junta solo decide cómo se reparte y en qué plazos se paga. Si es una mejora que no hace falta, hacen falta mayorías reforzadas y el vecino que vota en contra puede quedar exento en algunos casos.
Paga cada propietario según su cuota de participación, salvo que el título o los estatutos digan otra cosa. Y quien no paga se expone a perder el voto en la junta, a pagar intereses y a una reclamación judicial por el proceso monitorio, en la que además puede tener que pagar los honorarios del abogado y el procurador de la comunidad. La deuda queda ligada al piso: si se vende, el comprador responde con la vivienda de las cantidades del año en curso y los tres anteriores.
Qué es una derrama y en qué se diferencia de la cuota
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (texto consolidado del BOE) no define la derrama, pero la usa para referirse a lo que se reparte entre propietarios para pagar unas obras. Conviven tres cosas distintas:
- Cuota ordinaria. Sale del presupuesto anual que aprueba la junta y paga los gastos corrientes: limpieza, luz de zonas comunes, seguro, mantenimiento.
- Fondo de reserva. El artículo 9.1.f obliga a toda comunidad a tener uno, dotado con al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario. Sirve para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y para obras de accesibilidad y eficiencia energética. Con cargo a él también se puede contratar un seguro de daños o un mantenimiento permanente del edificio.
- Derrama. Cuando la obra supera lo que hay en el fondo, la junta aprueba un pago extraordinario repartido entre todos.
Cómo se aprueba: depende del tipo de obra
La junta aprueba los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias (artículo 14.c). La mayoría necesaria cambia según la obra:
| Tipo de obra o gasto | Qué hace falta | Artículo |
|---|---|---|
| Conservación necesaria, seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal, ornato, obras impuestas por la administración | Obligatorias sin acuerdo previo; la junta solo reparte la derrama y fija los plazos | 10.1.a y 10.2.a |
| Accesibilidad pedida por un propietario con una persona con discapacidad o mayor de 70 años en su vivienda o local | Obligatoria si lo repercutido al año, descontadas ayudas, no pasa de 12 mensualidades ordinarias; también si las ayudas concedidas alcanzan el 70 % del coste | 10.1.b |
| Ascensor y supresión de barreras arquitectónicas | Mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas | 17.2 |
| Mejora de eficiencia energética o renovables de uso común | Mayoría simple de propietarios y cuotas, si lo repercutido al año no supera 12 mensualidades | 17.2 |
| Portería, conserjería, vigilancia y otros servicios comunes | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas | 17.3 |
| Mejoras o innovaciones no necesarias | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas | 17.4 |
| Resto de acuerdos | Mayoría de propietarios y de cuotas; en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes | 17.7 |
Obras obligatorias: la junta no vota si se hacen
El artículo 10.1.a de la ley establece que las obras necesarias para el deber de conservación del edificio y sus instalaciones comunes, incluidas las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad y las que imponga la administración, «no requerirán de acuerdo previo de la Junta». El artículo 10.2.a añade que las pagan los propietarios y que el acuerdo de la junta se limita a distribuir la derrama y fijar cómo se abona. Es el caso típico tras una ITE desfavorable: el ayuntamiento exige las reparaciones y la comunidad no puede negarse a hacerlas, solo organizar el pago.
Mejoras: el vecino que vota en contra puede no pagar
El artículo 17.4 permite aprobar innovaciones, servicios o mejoras no necesarias con tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que votó en contra no está obligado a pagarla ni se le modifica la cuota, aunque no se le pueda privar de la mejora. Si más adelante quiere disfrutarla, paga su parte actualizada con el interés legal. Esta exención no existe en las obras de eficiencia energética del artículo 17.2, que la ley trata como gasto general aunque se vote en contra.
Los ausentes también cuentan
Según el artículo 17.8, los propietarios ausentes que fueron citados correctamente y no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales desde que se les notifica el acuerdo se cuentan como votos a favor, salvo en los supuestos en que la ley impide repercutir el coste a quien no votó a favor. Si una obra no logra la mayoría necesaria, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad (artículo 17.7).
Si hay dudas sobre la naturaleza de la obra
Que sea conservación o mejora cambia la mayoría y quién paga. Según el artículo 17.10, la discrepancia la resuelve la junta, y los interesados pueden pedir arbitraje o dictamen técnico.
Cómo se convoca y se documenta la junta
- Convocatoria. La hace el presidente con el orden del día; la ordinaria anual, con al menos seis días de antelación (artículo 16). Debe incluir la lista de morosos y advertir de que perderán el voto. Cualquier propietario puede pedir por escrito que se trate un asunto en la siguiente junta.
- Acta. Se cierra con las firmas del presidente y el secretario en los diez días naturales siguientes y, desde entonces, los acuerdos son ejecutivos (artículo 19.3).
- Urgencias. El administrador puede ordenar reparaciones urgentes dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (artículo 20.c).
Un administrador de fincas suele preparar la convocatoria, los presupuestos comparados y la propuesta de reparto.
Quién paga y cuánto
El artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales según su cuota de participación fijada en el título «o a lo especialmente establecido». Eso significa que los estatutos o el título pueden prever repartos distintos, por ejemplo exenciones para locales en ciertos gastos; si no dicen nada, se aplica el coeficiente de cada vivienda o local.
El artículo 9.2 aclara que no usar un servicio no exime de pagarlo, salvo en los casos del artículo 17.4.
Si el piso está alquilado
La derrama la aprueba la junta de propietarios y la debe el propietario frente a la comunidad. Además, según el artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el arrendador debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable. Lo que el inquilino asuma de los gastos de comunidad depende del contrato y del artículo 20 de esa ley, modificado varias veces en 2026.
Compraventa: quién paga la derrama si vendes o compras
La ley distingue dos situaciones:
- Derramas por mejoras. El artículo 17.11 dice que las paga quien sea propietario cuando las cantidades son exigibles, es decir, cuando vence cada pago, no cuando se votó el acuerdo.
- Deudas por gastos generales. El artículo 9.1.e establece que el comprador, aunque inscriba su título en el Registro, responde con el propio piso de lo que debía el anterior propietario, hasta el límite de lo que corresponde a la parte vencida del año de la compra y a los tres años naturales anteriores. El piso queda legalmente afecto a esa deuda. Las obras obligatorias del artículo 10 siguen el mismo régimen (artículo 10.2.c).
Para evitar sorpresas, en la escritura el vendedor debe declarar que está al corriente o lo que debe, y aportar un certificado de deudas firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Sin él no se puede otorgar la escritura, salvo que el comprador lo exonere expresamente. El certificado debe emitirse en un máximo de siete días naturales desde que se pide (artículo 9.1.e).
Si compras, pide también las últimas actas para ver si hay obras aprobadas con pagos por vencer. Y si vendes, comunica el cambio de titularidad al secretario: el artículo 9.1.i establece que, si no se hace, el vendedor sigue respondiendo de forma solidaria con el nuevo dueño de las deudas posteriores, salvo que la comunidad ya lo supiera por otra vía o la venta fuera notoria.
Qué pasa si no pagas una derrama
El artículo 21 regula el impago y la reclamación de las deudas con la comunidad, que incluye expresamente los gastos extraordinarios y el fondo de reserva:
- Intereses y medidas disuasorias. La deuda devenga intereses desde que debía pagarse. La junta puede acordar intereses superiores al legal o la privación temporal de servicios, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad, y sin efecto retroactivo (artículo 21.1).
- Pérdida del voto. Quien no está al corriente al empezar la junta, y no ha impugnado ni consignado la deuda, puede hablar pero no votar (artículo 15.2).
- Proceso monitorio. La junta aprueba la liquidación de la deuda y el secretario emite un certificado con el importe y su desglose, con el visto bueno del presidente. Hay que acreditar que se notificó al deudor, o colocarlo en el tablón de anuncios al menos tres días (artículo 21.3).
- Embargo preventivo. Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes, y el tribunal lo acuerda sin exigir caución (artículo 21.4).
- Costas. Si la comunidad usa abogado y procurador, el deudor paga sus honorarios dentro de los límites de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque atienda el requerimiento de pago (artículo 21.5).
Además, el crédito de la comunidad por la parte vencida del año en curso y los tres anteriores es preferente frente a otros acreedores (artículo 9.1.e), y la ley permite también la mediación o el arbitraje (artículo 21.6). Y si se trata de obras ordenadas por la administración, el artículo 10.2.b añade que quien se oponga o retrase sin justificación su ejecución responde individualmente de las sanciones administrativas.
Cómo impugnar una derrama
No estar de acuerdo no basta para dejar de pagar. El artículo 18 permite impugnar los acuerdos ante los tribunales cuando son contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de unos pocos, o suponen un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación de soportarlo o se adoptaron con abuso de derecho.
- Quién puede. Los que salvaron su voto en la junta, los ausentes y los privados indebidamente del voto.
- Requisito. Estar al corriente de todas las deudas vencidas o consignarlas antes judicialmente.
- Plazo. Tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes cuenta desde que se les comunica.
- Efecto. Impugnar no suspende la ejecución, salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar.
Antes de aprobarla: cómo preparar bien una derrama
- Saber qué obra es. Un informe técnico o el acta de la inspección aclara si es conservación obligatoria o mejora, y eso define la mayoría.
- Comparar presupuestos con el mismo alcance. Mismas partidas, mediciones, medios auxiliares, licencia y plazo.
- Revisar el fondo de reserva y las ayudas. Pueden reducir lo que pone cada vecino.
- Fijar plazos de pago realistas. La junta decide los términos de abono (artículo 10.2.a); fraccionar en varios recibos facilita el pago.
Si la obra es de fachada, cubierta o patios, puedes ver qué incluye en rehabilitación de fachadas y tejados e impermeabilización, y otros trabajos habituales en comunidades de vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Si es para obras de conservación necesarias, no: el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal las hace obligatorias. Solo en mejoras no necesarias aprobadas por tres quintos, y si tu parte supera tres mensualidades ordinarias, quien votó en contra puede quedar exento.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama?
Depende de la obra: las de conservación necesaria no requieren votación, solo acordar el reparto; el ascensor requiere mayoría de propietarios y cuotas; las mejoras no necesarias, tres quintas partes; y el resto, mayoría simple según el artículo 17.
¿Quién paga la derrama si vendo el piso?
Las derramas por mejoras las paga quien sea propietario cuando vence cada pago, según el artículo 17.11. Para deudas ya vencidas, el comprador responde con el piso de lo del año de la compra y los tres anteriores, por eso en la escritura se exige certificado de deudas.
¿El inquilino tiene que pagar las derramas?
La derrama la debe el propietario a la comunidad, y la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer las reparaciones de conservación sin subir la renta. Lo que el inquilino asuma de los gastos de comunidad depende del contrato y de la ley vigente.
¿Qué pasa si un vecino no paga la derrama?
Pierde el voto en las juntas mientras no pague, la deuda genera intereses y la comunidad puede reclamarla por el proceso monitorio, pedir embargo preventivo si se opone y cobrarle los honorarios de abogado y procurador.
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar una derrama?
Tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos; si estabas ausente, desde que te lo comunican. Debes estar al corriente de pago o consignar la deuda.
¿Se puede pagar la derrama con el fondo de reserva?
Sí, el fondo de reserva está para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, y la ley exige que esté dotado con al menos el 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad.
Pide presupuesto
Si en tu comunidad se va a votar una derrama, lo que más ayuda es llegar a la junta con presupuestos comparables y bien explicados. Cuéntanos qué obra necesita el edificio, adjunta el acta o el informe técnico si lo tenéis y revisamos tu solicitud.
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