Arreglar la fachada de la comunidad: obligación y quién paga
Lo que conviene saber antes de pedir presupuesto, con fuentes oficiales y sin letra pequeña.
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Arreglar la fachada no es opcional cuando está deteriorada: la ley obliga a los propietarios a mantener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, y la Ley de Propiedad Horizontal declara obligatorias las obras necesarias para conservarlo aunque la junta no las haya aprobado. La junta no vota si se hace, sino cómo se reparte la derrama y cómo se paga. Lo pagan todos los propietarios según su cuota de participación, también los que vivan en pisos interiores o en el bajo.
En la ciudad de Madrid, la obra necesita además una declaración responsable urbanística o, en algunos casos, licencia. Y si el andamio ocupa la acera, hace falta una autorización municipal de ocupación de la vía pública y pagar su tasa. Si la comunidad no actúa, el Ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución. Abajo tienes cada paso con la norma que lo regula.
Por qué es obligatorio arreglar la fachada
La ley estatal
El artículo 15.1.b del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) impone a los propietarios el deber de conservar sus edificios «en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato» y las demás que exijan las leyes. El artículo 15.3 fija el límite de ese deber en la mitad del valor actual de construcción de un edificio de nueva planta equivalente.
La ordenanza de Madrid
En la capital, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (OCREM, aprobada el 30 de noviembre de 2011 y publicada en el BOCM del 26 de diciembre de 2011) concreta qué significa conservar una fachada. Su artículo 7 recoge tres frentes:
- Seguridad. Deben repararse las fachadas interiores, exteriores y medianeras, y elementos como chimeneas, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales cuyo estado suponga un riesgo para las personas.
- Salubridad. Hay que evitar las filtraciones de agua a través de la fachada o la cubierta.
- Ornato público y decoro. La fachada no debe afectar a la imagen urbana, así que debe mantenerse «adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento».
El artículo 8 sitúa el límite del deber de conservación en la mitad del valor de un edificio de nueva planta de características similares, sin contar el suelo. Por encima de eso, si el Ayuntamiento ordena las obras, el propietario puede pedirle que pague el exceso.
La inspección técnica
La misma ordenanza regula la inspección técnica de edificios, que revisa expresamente el estado de fachadas, medianerías y elementos salientes. Si el resultado es desfavorable, los servicios municipales proponen una orden de ejecución. Muchas obras de fachada arrancan así: mira qué implica la ITE en Madrid.
Qué parte de la fachada es de la comunidad
El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes las fachadas, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración». Eso abarca el muro, el revestimiento, las cornisas, los frentes de los forjados y la cara exterior de balcones y terrazas.
Lo que queda dentro de tu vivienda es tuyo, y cada propietario debe mantener en buen estado sus instalaciones privativas y responder de los daños que cause por descuido (artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). Un ejemplo frecuente: si una bajante privativa o un mal sellado de una terraza provoca la humedad que ha dañado la fachada, la comunidad repara lo común, pero puede reclamar al responsable.
Al revés también hay límite: el artículo 7.1 de la misma ley impide a un propietario hacer obras que alteren el estado exterior del edificio sin la comunidad. Ningún vecino puede pintar su tramo de otro color ni cambiar el revestimiento de su balcón por su cuenta.
Mayorías: conservación frente a mejora
La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado del BOE) distingue entre obras necesarias y mejoras, y de eso depende todo lo demás.
| Tipo de obra | Qué dice la ley | ¿Puede negarse a pagar quien vota en contra? |
|---|---|---|
| Conservación necesaria: grietas, desprendimientos, filtraciones, cornisas en mal estado, orden de ejecución | Obligatoria sin acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a); la junta solo reparte la derrama (art. 10.2) | No |
| Reparaciones ordinarias o extraordinarias y su presupuesto | Las aprueba la junta (art. 14.c) por mayoría de propietarios y de cuotas; en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17, regla 7.ª) | No |
| Mejora no necesaria: cambiar el acabado por estética, añadir elementos nuevos | Tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17, regla 4.ª) | Sí, si su parte supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes |
El artículo 10.1.a incluye expresamente las obras necesarias para el deber de conservación y para mantener las condiciones de ornato, y además las que imponga la Administración. El artículo 10.2 añade que los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes de la autoridad competente responderán de forma individual de las sanciones que se impongan.
La línea gris
Lo habitual es que una misma obra mezcle las dos cosas: reparar el revoco caído es conservación, pero cambiar todo el acabado por otro más caro puede discutirse como mejora. Conviene que el informe técnico diga qué es necesario y por qué, y que el acta distinga cada partida. Un administrador de fincas te ayudará a plantearlo así en el orden del día.
Quién paga y cómo
Los gastos de la fachada son gastos generales y se reparten por cuota de participación, «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título» o a lo especialmente establecido (artículo 9.1.e). Tener un piso interior que no da a la calle no exime de pagar.
- Fondo de reserva. El artículo 9.1.f obliga a la comunidad a tener un fondo de reserva no inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario, que puede servir para parte de la obra.
- Derrama. Lo normal es aprobar una derrama extraordinaria en varios plazos.
- Acceso a las viviendas. El artículo 9.1.c obliga a cada propietario a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y las servidumbres imprescindibles para las obras, con derecho a que la comunidad le resarza de los daños.
Si un vecino no paga, la comunidad puede reclamarle la deuda, y los pisos responden de su parte igual que de los gastos generales (artículo 10.2).
Permisos municipales para la obra en Madrid
La Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (BOCM de 17 de mayo de 2022) solo deja libres de trámite, en lo que aquí importa, las obras que se limitan a sustituir acabados interiores de una vivienda o de las zonas comunes (artículo 6.b). Una obra de fachada no entra ahí, así que necesita título urbanístico.
Declaración responsable, la vía general
Todo lo que no figura en el anexo I va por declaración responsable. Según el artículo 28, la obra puede empezar desde que la declaración entra en el registro municipal acompañada de la documentación técnica con el presupuesto, el pago de la tasa por prestación de servicios urbanísticos y del impuesto sobre construcciones (ICIO) y, si se ocupa la vía pública, de la tasa correspondiente. Se presenta ante el Ayuntamiento o a través de una entidad colaboradora urbanística.
Cuándo hace falta licencia
- Si la obra requiere proyecto de edificación según el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, por ejemplo porque produce una variación esencial de la composición general exterior del edificio.
- Si el edificio está catalogado y la obra afecta a los elementos protegidos.
En edificios protegidos, el artículo 15 permite tramitar mediante una consulta urbanística especial el dictamen de la comisión de patrimonio que haya que aportar.
El andamio en la acera: autorización y tasa
Si el andamio, la valla o la plataforma ocupan la acera o la calzada, se está usando dominio público, y eso tiene sus propias reglas en la Ordenanza 6/2022:
- Las actuaciones que van por declaración responsable y se hacen sobre dominio público necesitan haber obtenido antes la autorización de ocupación (artículo 19.3).
- Cuando la ocupación se hace con medios auxiliares de la obra, como un andamio, la autorización puede pedirse a la vez que la declaración responsable, pero no se puede ocupar la vía pública hasta tenerla (artículo 19.4).
- Para andamios y plataformas elevadoras hay que disponer de la dirección facultativa del montaje y desmontaje, conforme al Real Decreto 1215/1997 (anexo II.C.4).
- Si se quiere financiar parte de la obra con una lona publicitaria sobre el andamio, esa lona requiere su propia documentación técnica (anexo II.C.2).
La ocupación paga la tasa de vallas, andamios y otras ocupaciones similares, regulada en la Ordenanza Fiscal de la Tasa por Utilización Privativa o Aprovechamiento Especial del Dominio Público Local, de 30 de noviembre de 1998. Según la Agencia Tributaria Madrid, depende de la superficie ocupada y de la categoría fiscal de la calle, y la publicidad paga una liquidación adicional.
Cuando la obra responde a una orden de ejecución, la OCREM añade (artículos 38 y 39) que hay que aportar antes la hoja de encargo con la dirección facultativa, declarar la longitud, anchura, altura y duración de la ocupación, y mantener visibles y accesibles señales, semáforos y registros de servicios.
Si no cabe un andamio
En patios estrechos, fachadas altas o reparaciones puntuales se trabaja a menudo con cuerdas. Los trabajos verticales los regula el Real Decreto 2177/2004, que exige dos cuerdas independientes y formación específica. Lo explicamos en trabajos verticales.
Si la comunidad no hace nada: la orden de ejecución
La OCREM permite al Ayuntamiento dictar órdenes de ejecución sobre edificios deteriorados (artículo 35). Si se aprecia un peligro grave e inminente, por ejemplo cascotes que pueden caer a la calle, adopta las medidas imprescindibles sin acto previo y a cargo de la propiedad (artículo 30). Si la orden no se cumple en plazo, el artículo 45 prevé multas coercitivas reiteradas, y el artículo 54 la ejecución subsidiaria a costa del propietario. Los plazos pueden prorrogarse si se pide antes de que venzan (artículo 43).
Si llega una orden, lo práctico es encargar cuanto antes el informe técnico y los presupuestos: la junta ya no decide si se hace, solo cómo se paga.
Ayudas para la fachada
El Ayuntamiento de Madrid abrió en junio de 2026 la convocatoria del Plan Rehabilita 2026, que incluye entre sus actuaciones la conservación de cubiertas y fachadas. La Comunidad de Madrid también ha convocado ayudas a la rehabilitación. Cada convocatoria tiene sus requisitos y plazos: comprueba si hay una abierta antes de contratar.
Cómo pedir un presupuesto que se pueda comparar
Para que los presupuestos digan lo mismo y puedas compararlos, prepara:
- Fotos: una general de cada fachada y otras de cerca de grietas, desconchones, cornisas o manchas.
- Medidas: metros de fachada o, al menos, número de plantas y longitud de cada frente.
- Tipo de fachada: ladrillo visto, revoco, monocapa, aplacado.
- Acceso: si la acera permite andamio, si es fachada a patio o si habrá que trabajar con cuerdas.
- Documentos: acta de la ITE, orden de ejecución o informe técnico si existen.
- Situación: si hay acuerdo de junta y si el edificio está catalogado.
Pide que cada presupuesto separe andamio, reparación, acabado, gestión de residuos, tasas e impuestos, y dirección técnica. Encontrarás más información en rehabilitación de fachadas en Madrid y en presupuestos para comunidades de vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio arreglar la fachada del edificio?
Sí cuando está deteriorada: la Ley de Suelo obliga a conservar los edificios en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, y la Ley de Propiedad Horizontal declara obligatorias las obras necesarias de conservación aunque la junta no las haya aprobado.
¿Qué mayoría hace falta para arreglar la fachada?
Si es una obra necesaria de conservación no hace falta acuerdo para hacerla y la junta solo reparte la derrama; si es una mejora no necesaria, se aprueba por tres quintas partes de propietarios y cuotas.
¿Tengo que pagar la fachada si mi piso es interior?
Sí. La fachada es un elemento común según el artículo 396 del Código Civil y sus gastos se reparten por cuota de participación, salvo que el título o los estatutos establezcan otra cosa.
¿Quién paga el frente del balcón?
El Código Civil incluye en la fachada los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, así que su reparación corresponde en principio a la comunidad; si el daño lo causa un elemento privativo, el propietario responsable debe asumirlo.
¿Hace falta licencia para arreglar la fachada en Madrid?
En general basta una declaración responsable urbanística; hace falta licencia si la obra requiere proyecto de edificación o si el edificio está catalogado y se tocan elementos protegidos.
¿Necesito permiso para poner un andamio en la acera?
Sí. En Madrid hay que obtener la autorización de ocupación de la vía pública antes de montarlo y pagar la tasa de vallas y andamios, que depende de la superficie ocupada y de la categoría fiscal de la calle.
¿Qué pasa si la comunidad no arregla la fachada?
El Ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución y, si no se cumple, imponer multas coercitivas y ejecutar las obras de forma subsidiaria a costa de la propiedad.
Pide presupuesto
Tanto si se trata de unas cornisas sueltas como de una orden de ejecución o de rehabilitar toda la fachada, el precio depende de los metros, el acceso y el tipo de acabado. Cuéntanos qué necesitas, adjunta fotos y el informe de la ITE si lo tienes, y revisamos tu solicitud.
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