Qué debe incluir un presupuesto de reforma en Madrid
Lo que conviene saber antes de pedir presupuesto, con fuentes oficiales y sin letra pequeña.
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Un presupuesto de reforma tiene que identificar a la empresa con su NIF, describir cada trabajo por partidas con su medición y su unidad, decir qué materiales se ponen (cantidad, calidad y precio), separar la mano de obra, indicar el precio total con impuestos, las fechas aproximadas de inicio y fin, el periodo de validez de la oferta y el periodo de garantía. En la Comunidad de Madrid esto no es una recomendación de buenas prácticas: lo exige la normativa de servicios a domicilio, y la empresa no debería empezar la obra sin que hayas recibido y firmado ese documento.
Esta guía va a la letra pequeña: qué tiene que figurar, qué IVA corresponde, qué cambia en diciembre de 2026 y qué hacer si algo sale mal. Si buscas cómo se reparte el coste de una obra o qué preguntar antes de pedir precio, lo tienes en presupuesto de reforma.
¿Es obligatorio el presupuesto de obra por escrito?
En la Comunidad de Madrid, sí, salvo que tú renuncies expresamente. La norma que lo regula es el Decreto 35/1995, de 20 de abril, por el que se regula la actividad de prestación de servicios a domicilio. El Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad lo aplican a cualquier trabajo de albañilería, fontanería, pintura, electricidad, gas o cerrajería que una empresa o un profesional haga en tu casa, que es justo lo que es una reforma.
Según la información de consumo de la Comunidad de Madrid sobre reformas en casa, la empresa está obligada a presentar un presupuesto previo y no debe iniciar la obra hasta que lo hayas recibido y firmado. El documento lleva la frase «Presupuesto recibido antes de la realización de los trabajos», y cada parte se queda una copia.
Si renuncias, debe constar en una orden de trabajo donde escribes de tu puño y letra «Renuncio al presupuesto previo y autorizo la reparación». En una reforma no tiene sentido: el presupuesto es lo que luego te sirve para reclamar.
Además, la Ley 11/1998, de 9 de julio, de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid reconoce en su artículo 14.2 el derecho a conocer el precio de un servicio antes de contratarlo. Y el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, obliga en su artículo 60 a informar antes del contrato de la identidad del empresario, el precio total con impuestos y la fecha de ejecución; su artículo 63 te da derecho a un documento con las condiciones esenciales y a la factura en papel.
¿Puede cobrarte el presupuesto y cuánto tiempo vale?
La empresa solo puede cobrarte la elaboración del presupuesto si no lo aceptas y te avisó antes de que lo cobraría. Lo mismo con el desplazamiento: según la Comunidad de Madrid, se paga una sola vez aunque haya varias visitas. Si alguien te pasa una factura por «estudio» o «visita técnica» que nadie te anunció, no tienes por qué pagarla.
En cuanto a la validez, el presupuesto tiene que indicarla, pero en las fuentes oficiales consultadas no hay un plazo mínimo: lo pone cada empresa. Si aún esperas otros presupuestos o el visto bueno de la comunidad, pide por escrito una ampliación antes de que venza.
Una vez firmado, el precio no sube porque sí. El Código Civil, artículo 1593, dice que quien se encarga de una obra a precio cerrado sobre un plano convenido no puede pedir aumento aunque hayan subido jornales o materiales; solo si hay cambios que aumenten la obra y tú los autorizaste. Por eso los cambios se aprueban por escrito y con precio antes de hacerse.
Las partidas que tiene que llevar, una a una
Identificación de las dos partes
Razón social, domicilio, NIF y teléfono de la empresa y, si procede, su número de registro industrial (lo tienen las instaladoras de electricidad o gas). Tus datos y la dirección de la obra. Sin NIF no sabes a quién reclamar.
Descripción por partidas, con medición y unidad
Cada trabajo en una línea: qué se hace, cuánto (m², metros lineales, unidades) y a qué precio unitario. «Alicatado de baño» no dice nada; «alicatado de paredes, 18 m², cerámica tal» sí. Las mediciones permiten comprobar el total y comparar. Desconfía de las partidas alzadas grandes sin desglose.
Materiales: cantidad, calidad y precio
Marca y modelo, o al menos gama y referencia, de suelo, azulejo, sanitarios, grifería y mecanismos. Si pone «a elegir por el cliente», tiene que fijar un importe máximo por unidad. Los materiales serán nuevos salvo que autorices por escrito los usados, y su precio no puede superar el de venta al público.
Mano de obra y desplazamientos
Separados del material, o identificables en cada partida.
Escombros y gestión de residuos
El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, regula los residuos de obra, pero para las obras menores en domicilios su disposición adicional primera remite a las ordenanzas municipales. El presupuesto debe decir quién retira el escombro, cómo (sacas o contenedor) y quién tramita lo necesario si el contenedor ocupa la calle.
Licencias, tasas e impuestos municipales
Quién tramita el permiso de obra y si las tasas e impuestos municipales están incluidos o los pagas tú aparte. En Madrid capital la mayoría de reformas interiores se tramitan por declaración responsable de obras; que no aparezca en el presupuesto no significa que no haya que hacerla.
IVA aplicado
El tipo, la base y la cuota. Lo vemos con detalle en la sección siguiente, porque cambia en diciembre de 2026.
Plazos, forma de pago y calendario
Fecha aproximada de inicio y de fin, que son obligatorias. Y los pagos ligados a hitos de obra (por ejemplo, al terminar instalaciones o alicatados), no a fechas del calendario. Así pagas por lo que ya está hecho.
Garantía y validez
El periodo de garantía del servicio tiene que figurar en el presupuesto y en la factura, y el periodo de validez de la oferta también.
El IVA en una reforma de vivienda, y lo que cambia el 1 de diciembre de 2026
El tipo general es el 21 %, pero el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen tres condiciones:
- Que quien contrata sea una persona física que no actúa como empresario o profesional y use la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios.
- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya terminado al menos dos años antes de empezar la obra.
- Que la empresa no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no supere el 40 % de la base imponible.
La tercera es la que más se olvida: en una cocina con muebles caros el material puede pasar del 40 % y entonces corresponde el 21 %.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), modifica ese artículo con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, según recoge también la Agencia Tributaria en sus novedades de 2026:
- El 10 % se extiende a las obras en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador.
- El tipo reducido queda condicionado a que la obra se pague con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria a nombre de quien la ejecuta. Este requisito vale también para la vivienda propia: si pagas en efectivo, pierdes el 10 %.
Un aviso: es un real decreto-ley y, como todos, tiene que pasar por el Congreso para su convalidación. Si la obra se va a pagar después del 1 de diciembre de 2026, comprueba en el BOE que sigue vigente y pide que el presupuesto especifique la forma de pago.
Garantías: lo que dice la ley y lo que pone la empresa
Aquí conviene no confundir tres cosas distintas:
- Garantía del trabajo. Según la Comunidad de Madrid, es la que ofrezca la empresa y debe figurar en el presupuesto y en la factura. No hay un mínimo legal general para la mano de obra, así que si no pone ninguno, pídelo.
- Garantía de los materiales y aparatos nuevos. Tres años, según la misma fuente; si los materiales son usados, no menos de un año. Puede cubrir también la instalación cuando esta forma parte del servicio.
- Responsabilidad por defectos de construcción. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación fija en su artículo 17 plazos de un año (acabados), tres años (instalaciones y habitabilidad) y diez años (estructura), contados desde la recepción de la obra. Pero según su artículo 2 solo se aplica a obras que requieren proyecto: las que alteran la configuración arquitectónica, la volumetría, el sistema estructural o el uso del edificio. Una reforma interior típica de piso, baño o cocina normalmente queda fuera.
Lista de comprobación antes de firmar
| Qué revisar | Cómo debe aparecer |
|---|---|
| Empresa | Razón social, NIF, domicilio, teléfono y registro industrial si hace instalaciones |
| Cliente y obra | Tu nombre y la dirección exacta de la vivienda |
| Partidas | Una línea por trabajo, con medición, unidad y precio unitario |
| Materiales | Marca, modelo o referencia; si eliges tú, importe máximo por unidad |
| Mano de obra | Separada o identificable en cada partida |
| Escombros | Quién retira, cómo y a dónde; si está incluido |
| Permisos y tasas | Quién tramita y si el importe está dentro |
| IVA | Tipo aplicado (10 % o 21 %), base y cuota |
| Plazo | Fecha aproximada de inicio y de fin |
| Pagos | Porcentajes ligados a hitos de obra y por medios bancarios |
| Cambios | Que cualquier modificación se aprueba por escrito y con precio |
| Garantía | Periodo de garantía del trabajo |
| Validez | Fecha hasta la que se mantiene el precio |
| Firmas | Firma o sello de la empresa, tu firma y la frase de presupuesto recibido |
Señales de alarma
- Presupuesto de una línea, o un mensaje con un total y nada más.
- Sin NIF ni domicilio de la empresa.
- «IVA no incluido» sin decir cuál. La ley obliga a informar del precio total con impuestos.
- Pago en efectivo «sin factura». Te deja sin justificante y, desde diciembre de 2026, sin IVA reducido.
- Partidas alzadas grandes en instalaciones o carpintería, sin mediciones.
- Prisa por empezar antes de que hayas firmado.
- Imprevistos abiertos, sin decir cómo se calculan ni que requieren tu aprobación previa.
- Se niega a darte hojas de reclamaciones cuando las pides: es una infracción según el artículo 50 de la Ley 11/1998.
Cómo comparar tres presupuestos con la misma base
Tres presupuestos sirven de poco si cada empresa presupuesta una obra distinta:
- Escribe tú la lista de trabajos (qué se derriba, qué instalaciones cambian, qué acabados quieres, con medidas aproximadas) y entrégasela igual a las tres.
- Pide el mismo formato: partidas con medición y precio unitario.
- Ponlos en una tabla, una fila por partida y una columna por empresa. La que no incluye escombros o tasas no es más barata, es más incompleta.
- Separa material y mano de obra cuando las calidades no coincidan.
- Compara precios unitarios: una diferencia grande en el m² de alicatado tiene que tener explicación.
- Mira las condiciones: plazo, pagos, garantía y validez.
Para tener una idea de órdenes de magnitud antes de empezar, puedes consultar las guías de precio de reforma de piso en Madrid, precio de reforma de baño y precio de reforma de cocina.
Si algo sale mal: hojas de reclamaciones y arbitraje
Primero, por escrito a la empresa, dejando constancia, como recomienda la Comunidad de Madrid.
Hoja de reclamaciones. Toda empresa que preste servicios a consumidores en la Comunidad de Madrid debe tener hojas de reclamaciones del modelo oficial, según la Ley 11/1998 y su reglamento (Decreto 1/2010, de 14 de enero). La rellenas por duplicado: una copia queda en la empresa y la otra la presentas en la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) de tu municipio, en la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios o por internet en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.
Arbitraje de consumo. Según la Comunidad de Madrid, es un procedimiento gratuito y extrajudicial. Termina con un laudo vinculante para las dos partes, con efectos de sentencia firme, que debe dictarse en un máximo de 90 días naturales. Si la empresa está adherida al sistema arbitral (lo indica con el distintivo de establecimiento adherido), tiene que aceptarlo; si no lo está, puede rechazarlo y entonces queda la vía judicial. Saber si una empresa está adherida es un buen dato para decidir antes de firmar.
En todos estos pasos, el presupuesto firmado y detallado es tu prueba principal.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio dar un presupuesto por escrito para una reforma en Madrid?
Sí. El Decreto 35/1995 de la Comunidad de Madrid obliga a entregar un presupuesto previo antes de empezar, salvo renuncia expresa y por escrito del cliente.
¿Cuánto tiempo es válido un presupuesto de reforma?
El que indique el propio documento. La norma obliga a que figure, pero no fija un mínimo; si necesitas más tiempo, pide la ampliación por escrito antes de que caduque.
¿Me pueden cobrar por hacerme el presupuesto?
Solo si no lo aceptas y te avisaron antes de que lo cobrarían. El desplazamiento se paga una sola vez aunque haya varias visitas.
¿Qué IVA lleva una reforma de vivienda?
El 10 % si se cumplen las condiciones del artículo 91 de la Ley del IVA (particular o comunidad de propietarios, vivienda de más de dos años y materiales de la empresa que no pasen del 40 % de la base); si no, el 21 %. Desde el 1 de diciembre de 2026 hay que pagar además por medios bancarios.
¿Pueden subirme el precio una vez firmado?
En una obra a precio cerrado, no por subidas de materiales o jornales (artículo 1593 del Código Civil); solo por cambios que aumenten la obra y que tú hayas autorizado.
¿Dónde reclamo si la empresa no cumple el presupuesto?
Primero por escrito a la empresa; después, con la hoja de reclamaciones ante la OMIC o la Comunidad de Madrid, y con arbitraje de consumo si la empresa está adherida.
Pide presupuesto
Si estás preparando una reforma y quieres recibir presupuestos que puedas comparar partida a partida, cuéntanos qué necesitas: qué estancias, qué trabajos y en qué municipio. Revisamos tu solicitud y te decimos si podemos atenderla. También puedes ver cómo funciona en presupuestos de reformas.
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