Aire acondicionado en la fachada: permiso de la comunidad
Lo que conviene saber antes de pedir presupuesto, con fuentes oficiales y sin letra pequeña.
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Poner la unidad exterior del aire acondicionado en la fachada no es una decisión que puedas tomar solo. La fachada es un elemento común del edificio, y la Ley de Propiedad Horizontal impide a cada propietario alterar la configuración o el estado exteriores sin la comunidad. Lo normal es que haga falta un acuerdo de la junta de propietarios, salvo que los estatutos o una norma de régimen interior ya regulen dónde y cómo se colocan los aparatos. Un aviso por WhatsApp al presidente no basta.
Con el permiso de los vecinos tampoco está todo. En la ciudad de Madrid, la salida de aire de la máquina tiene que respetar unas distancias mínimas a las ventanas ajenas y no puede gotear a la calle, según la Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire y Sostenibilidad. Una instalación nueva va, en general, por declaración responsable, y en edificios protegidos las reglas son más estrictas.
Por qué la fachada no es solo tuya
El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes de un edificio las fachadas, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración». La pared bajo tu ventana no es solo tuya.
La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal lo concreta en su artículo 7.1. Dentro de tu piso puedes modificar instalaciones si no afectas a la seguridad, la estructura general, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otro propietario, y siempre avisando antes a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no puedes hacer ninguna alteración por tu cuenta. La máquina anclada a la fachada, el agujero de los tubos y la canaleta exterior entran en ese «resto».
Qué mayoría hace falta en la junta
La Ley de Propiedad Horizontal no tiene un artículo específico para el aire acondicionado, así que hay que encajarlo en las reglas generales del artículo 17. Lo que se suele dar en la práctica:
| Situación | Qué acuerdo hace falta |
|---|---|
| Los estatutos o las normas de régimen interior ya regulan dónde se ponen las máquinas | Cumplir lo que digan; si lo prohíben, cambiarlo exige el acuerdo que corresponda a una modificación de estatutos |
| La junta quiere fijar un criterio común (ubicación, color, rejillas, canaletas) | Acuerdo de junta; si se aprueba como norma de régimen interior, mayoría ordinaria |
| Un vecino pide permiso para su aparato concreto | Autorización de la junta, con la mayoría que exija la alteración que se plantea |
| El acuerdo cambia el título constitutivo o los estatutos | Unanimidad (artículo 17.6) |
Para alteraciones de la estructura o fábrica del edificio y modificaciones de las cosas comunes, el último párrafo del artículo 17.4 exige el voto de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas. Los acuerdos sin mayoría especial siguen la regla 7.ª del artículo 17: mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas.
Los artículos 5 y 6 permiten a la comunidad tener estatutos y normas de régimen interior para regular la convivencia y el uso de los elementos comunes. Un criterio único de ubicación para todos evita debatir caso por caso; un administrador de fincas puede redactar la propuesta e incluirla en el orden del día.
Lo que han dicho los tribunales
Según una nota de prensa del Consejo General del Poder Judicial del 12 de julio de 2016, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo confirmó la retirada de aparatos instalados en la fachada de un patio de un edificio de San Fernando de Henares. Su doctrina admite una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas construidas sin prever esa tecnología, pero no la aplicó porque el edificio ya tenía preinstalación en todos los pisos. Si el tuyo la tiene, colgar las máquinas de la fachada tiene difícil defensa.
Lo que exige el Ayuntamiento de Madrid
Desde 2021 las reglas sobre dónde puede salir el aire de un equipo de climatización están en la Ordenanza 4/2021, de 30 de marzo, de Calidad del Aire y Sostenibilidad (BOCM n.º 90, de 16 de abril de 2021, con una corrección de errores publicada el 11 de mayo). Su artículo 14 establece cuatro cosas:
- Las instalaciones se colocarán de forma que causen las menores molestias, especialmente en los patios de luces.
- La evacuación se situará preferentemente en cubierta.
- Hay que respetar las distancias y condiciones técnicas del anexo II.
- El equipo debe tener un sistema de recogida y conducción del agua que impida el goteo al exterior.
Distancias a ventanas ajenas
El anexo II mide la distancia entre el punto por donde la máquina expulsa el aire y cualquier hueco ajeno, como una ventana o una puerta de balcón, situado al mismo nivel o por encima. Depende del caudal de aire que expulsa el equipo, un dato que da el fabricante:
| Disposición | Menos de 0,2 m³/s | De 0,2 a 1 m³/s | Más de 1 y hasta 3 m³/s | Más de 3 m³/s |
|---|---|---|---|---|
| Máquina y ventana en la misma pared | 1 m | 2 m | 7,5 m | 10 m |
| Ventana enfrente y orientada hacia la máquina | 1 m | 3,5 m | 10 m | 15 m |
| Cualquier otra disposición | 1 m | 1,5 m | 5 m | 7,5 m |
Algunos detalles del anexo que cambian mucho el resultado:
- Una máquina colgada de una repisa, un balcón o un tendedero cuenta como si estuviera en la misma pared que las ventanas de ese paramento.
- Si la salida de aire da a una zona de paso habitual, como una acera o un patio transitable, tiene que quedar al menos a 2,5 m de altura sobre el suelo, o a 2 m si el caudal es inferior a 0,2 m³/s.
- Si en tu edificio la normativa urbanística no permite poner las máquinas en la fachada exterior ni en la cubierta, las distancias a los huecos del propio edificio pueden no aplicarse siempre que lo acuerde la comunidad según su normativa de funcionamiento.
¿Hay que presentar algún trámite urbanístico?
La Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM) deja fuera de cualquier trámite, en su artículo 6.d, la renovación de instalaciones ya legalizadas por otras que cumplan las mismas exigencias y ocupen la misma posición con dimensiones similares. El Ayuntamiento pone como ejemplo, en su página de actuaciones no sujetas, cambiar un aire acondicionado por otro similar.
Una instalación nueva en fachada no está en esa lista ni en la de licencias del anexo I, así que por regla general va por declaración responsable (anexo II), que incluye declarar que se cumple la normativa ambiental. Tienes el procedimiento explicado en la guía de declaración responsable de obras en Madrid. El título urbanístico no sustituye al acuerdo de la comunidad (artículo 8), ni al revés.
Ruido: el problema que más denuncias genera
En la capital, los límites de ruido que una instalación puede transmitir a viviendas y al exterior están en la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica, aprobada por el Pleno el 25 de febrero de 2011 y publicada en el BOCM el 14 de marzo de 2011. Los niveles admitidos dependen del tipo de zona y del horario. Además, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad actuar contra actividades molestas.
Si el edificio está protegido
Según la OLDRUAM, si la obra altera elementos protegidos de un edificio catalogado, va por licencia (anexo I). Si no los toca, puede ir por declaración responsable, pero con el dictamen favorable de la comisión de patrimonio cuando sea exigible, que se pide antes mediante consulta urbanística especial. En un Bien de Interés Cultural o con nivel máximo de protección no cabe la declaración responsable.
Para los edificios que pasan por la Comisión Local de Patrimonio Histórico, los criterios técnicos generales aprobados por la Comunidad de Madrid (Resolución de 20 de mayo de 2024) dan una idea de lo que se admite:
- En los patios de restauración obligatoria no se admiten aparatos de climatización. Si excepcionalmente hace falta una instalación puntual, se hace dentro de la vivienda con la rejilla en el hueco y retranqueada.
- En patios no protegidos, las máquinas pueden ir en la fachada del patio, a eje de los huecos, bajo el alféizar y con una protección visual del color de la fachada.
- En cubierta, las instalaciones van dentro del volumen edificado o, en cubiertas planas, ocultas tras los petos o en recintos ligeros.
Son criterios orientativos: la Comisión estudia cada proyecto. Antes de comprar el equipo, comprueba el nivel de protección de tu finca.
Requisitos técnicos y quién puede instalarlo
El aire acondicionado de una vivienda es una instalación térmica sujeta al Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE, Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio):
- La ejecución corresponde a empresas instaladoras habilitadas (artículo 19), que se habilitan con una declaración responsable ante la comunidad autónoma (artículo 36).
- Por debajo de 5 kW de potencia térmica no se presenta documentación ante la comunidad autónoma; entre 5 y 70 kW, memoria técnica, y por encima, proyecto (artículo 15). En esos dos últimos casos el certificado de la instalación se registra en la comunidad autónoma (artículo 24).
Los equipos partidos, con una unidad dentro y otra fuera, se conectan con tubos de gas refrigerante. El Real Decreto 115/2017, de 17 de febrero, sobre gases fluorados, exige que quien los manipule tenga una certificación personal expedida por la comunidad autónoma (artículo 4 y anexo I) y trabaje dentro de una empresa habilitada. Además, su artículo 9.8 solo permite vender al usuario final equipos no herméticamente sellados cargados con estos gases si se acredita que los instalará una empresa habilitada.
Al pedir presupuesto, pregunta por la habilitación de la empresa y por dónde irá el desagüe de condensados.
Alternativas a colgar la máquina de la fachada
La misma ordenanza de Madrid señala la cubierta como ubicación preferente. Según el edificio, estas son las opciones que suelen plantearse:
- Cubierta o azotea. Exige que la comunidad autorice el uso de ese espacio común y llevar las líneas frigoríficas hasta arriba, normalmente por un patio o un hueco de instalaciones.
- Patio de luces o patio interior. Suele ser lo que permiten las normas de régimen interior, pero es donde la ordenanza pide más cuidado con las molestias y donde más se notan el ruido y el aire caliente.
- Terraza o balcón propio, por dentro de la barandilla. Reduce el impacto visual, pero siguen aplicándose las distancias.
- Equipos sin unidad exterior. Expulsan el aire por rejillas en la pared, así que también hay que hacer huecos en la fachada, y el punto de salida cuenta igual a efectos de distancias. No te libran de pedir permiso, pero el impacto visual es menor.
- Usar la preinstalación si tu edificio la tiene. Como se ha visto, los tribunales son más estrictos cuando existe.
Fijar un sitio común para todas las máquinas es una obra habitual en los presupuestos para comunidades de vecinos.
Fuera de Madrid capital
La Ordenanza 4/2021 y la OLDRUAM solo rigen en el término municipal de Madrid. En el resto de municipios la Ley de Propiedad Horizontal, el RITE y la normativa de gases fluorados son los mismos, pero el trámite urbanístico y las condiciones de ubicación los fija cada ayuntamiento: pregunta en el tuyo.
Cómo pedir un presupuesto que sirva
Para que se pueda valorar si el sitio que tienes pensado es viable, indica:
- Qué quieres climatizar: cuántas habitaciones y metros aproximados.
- Dónde iría la unidad exterior: fachada a la calle, patio, terraza o cubierta, con fotos del sitio y de las ventanas cercanas.
- Recorrido de los tubos hasta la unidad interior y si hay un desagüe cerca.
- Comunidad y edificio: normas sobre máquinas, acuerdo de junta, preinstalación y si está protegido.
Con eso puede decirte qué ubicación cumple las distancias y qué trámites harán falta. Puedes ver cómo funcionan los presupuestos de instalación de aire acondicionado en Madrid o, si vives en el centro, los de aire acondicionado en Chamberí.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner el aire acondicionado en la fachada sin permiso de la comunidad?
No. La fachada es un elemento común según el artículo 396 del Código Civil, y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal impide a cada propietario alterar la configuración exterior del edificio por su cuenta, así que necesitas el acuerdo de la junta o cumplir lo que ya digan los estatutos o las normas de régimen interior.
¿Qué mayoría necesita la junta para autorizar un aparato en la fachada?
Depende de cómo se plantee: una norma común de régimen interior se aprueba por mayoría ordinaria, la modificación de las cosas comunes requiere tres quintas partes según el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, y si hay que cambiar los estatutos hace falta unanimidad.
¿La comunidad puede obligarme a quitar un aire acondicionado que ya tengo?
Puede reclamarlo si se instaló sin autorización alterando la fachada o si causa molestias, y los tribunales lo valoran caso por caso; el Tribunal Supremo confirmó en 2016 una retirada en un edificio que ya tenía preinstalación de aire acondicionado.
¿Necesito permiso del Ayuntamiento de Madrid para instalar un aire acondicionado?
Cambiar un equipo legalizado por otro similar en el mismo sitio no necesita trámite según el artículo 6 de la Ordenanza 6/2022; una instalación nueva va en general por declaración responsable.
¿A qué distancia de la ventana del vecino puede estar la máquina?
En Madrid capital, el anexo II de la Ordenanza 4/2021 fija un mínimo de 1 metro para caudales inferiores a 0,2 metros cúbicos por segundo y distancias mayores, hasta 15 metros, según el caudal y la posición del hueco.
¿Puede gotear el aire acondicionado a la calle?
No. El artículo 14.4 de la Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire y Sostenibilidad de Madrid exige que los equipos tengan un sistema de recogida y conducción del agua que impida el goteo al exterior.
Pide presupuesto
Si ya tienes el visto bueno de la comunidad, o quieres saber qué ubicación tiene más opciones antes de llevarlo a la junta, el siguiente paso es que alguien vea el sitio. Cuéntanos qué quieres climatizar y dónde iría la máquina, adjunta un par de fotos si puedes y revisamos tu solicitud.
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