Bajante rota o atascada: ¿paga la comunidad o el vecino?

La bajante general del edificio —el tubo vertical que recoge los desagües de todos los pisos y los lleva al saneamiento— es un elemento común, así que su reparación o su desatasco lo paga la comunidad entre todos según su cuota. Lo que es de cada vecino es el tramo que solo sirve a su vivienda: los desagües del baño y la cocina y el ramal que los une a la bajante. Si la rotura o el atasco está ahí, paga el propietario de ese piso.

Hay una excepción importante: si la bajante común se atasca o se rompe por culpa de un vecino concreto —toallitas, restos de obra, una manipulación indebida—, ese vecino responde de la reparación y de los daños. Ante una filtración, lo primero es cortar el agua, avisar al administrador y dar parte al seguro dentro de plazo.

La ley no dice en qué centímetro exacto acaba lo tuyo y empieza lo de todos. Ese hueco lo han ido llenando los tribunales, y el criterio general que se aplica con más frecuencia es funcional: es común la parte de la instalación que da servicio a varios pisos o al conjunto del edificio, y es privativa la que sirve solo a una vivienda y está bajo el control de su propietario, hasta el punto en que se conecta con la conducción general.

En la práctica eso significa:

• La bajante en sí, aunque pase por dentro de tu baño o tu cocina, es común.
• El ramal que sale de tu fregadero o de tu inodoro y llega hasta la bajante suele considerarse privativo, porque solo recoge tus aguas.
• La pieza de unión entre ambos es donde más discusiones hay. Si falla la pieza de la bajante, se tiende a imputar a la comunidad; si falla el ramal del vecino al llegar a ella, al vecino.

Es un criterio general, no una regla automática. Lo primero que hay que revisar es el título constitutivo y los estatutos, porque el artículo 5 de la ley permite que incluyan reglas sobre conservación y reparaciones. Y si hay desacuerdo, el informe de un fontanero o un técnico que identifique el punto exacto de la avería es lo que decide en la junta y, en último caso, en un juzgado.

Atascos

Con los atascos se aplica la misma lógica, pero cuenta más la causa. Si el tapón está en el desagüe de tu cocina o en tu ramal, es tuyo. Si está en la bajante o en el colector general, en principio es de la comunidad, porque el artículo 9.2 considera gastos generales los que no se pueden imputar a uno o varios pisos. Pero si se demuestra que lo ha provocado un vecino concreto, cambia. Para el desatasco en sí, en desatascos en Madrid tienes qué datos conviene dar al pedir el servicio.

Cuando aparece una mancha de agua en el techo o el agua cae por la pared, el orden importa más que discutir de quién es la culpa:

1. Cortar el agua y limitar el daño. Si la fuga viene del piso de arriba, avisa al vecino para que cierre su llave de paso. Si no está, avisa al administrador o al presidente. El artículo 17 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro obliga al asegurado a emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro, y la aseguradora puede reducir la indemnización si no lo hace.
2. Hacer fotos y vídeo del daño, con fecha, antes de limpiar o mover nada.
3. Comunicarlo a la comunidad. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a comunicar sin dilación al administrador cualquier reparación urgente que se advierta en elementos comunes, y el 20.c le permite disponer las reparaciones urgentes.
4. Dar parte al seguro. El artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro fija un plazo máximo de siete días desde que se conoce el siniestro, salvo que la póliza dé uno más amplio.
5. Permitir el acceso. El artículo 9.1.c y d obliga a consentir en tu vivienda las reparaciones que exija el servicio del edificio y a dejar entrar para hacerlas. La comunidad debe resarcirte los daños que te causen esas obras.
6. Localizar el origen antes de reparar el techo dañado. Si se pinta antes de arreglar la fuga, vuelve a aparecer.

Si la mancha no tiene una causa clara —puede ser una bajante, una tubería de suministro, la cubierta o condensación—, en humedades explicamos cómo se diagnostica.

En edificios antiguos las bajantes de fibrocemento o de fundición acaban con fisuras, juntas que pierden y tramos cada vez más estrechos por las incrustaciones. Llega un momento en que no basta con parchear un punto y hay que sustituir la columna completa o un tramo largo.

Esa sustitución es una obra de conservación de un elemento común. El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal la declara obligatoria sin necesidad de acuerdo previo de la junta, y según el 10.2.a la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga. Ningún vecino puede negarse a pagar su parte por vivir en un bajo o por no notar el problema: el artículo 9.2 aclara que no usar un servicio no exime de contribuir.

Hay que prever también el acceso a las viviendas. Si la bajante va empotrada, habrá que abrir paredes o cajeados en cocinas y baños, y la comunidad debe reponer después lo que se rompa (artículo 9.1.c). Conviene que el presupuesto incluya esa reposición por vivienda, la retirada de los residuos y, si la bajante es de fibrocemento con amianto, la retirada por una empresa preparada para ello, porque los trabajos con amianto tienen una normativa estatal de seguridad y salud propia. En fontanería puedes describir el trabajo y, para colectores, arquetas y la acometida enterrada, en pocero en Madrid.

Si la comunidad no se pone de acuerdo sobre si es reparación o sustitución, el artículo 17.10 dice que resuelve la junta, y que se puede pedir un arbitraje o un dictamen técnico. Un administrador de fincas puede llevar el asunto a la junta con los informes y presupuestos necesarios.