Cuándo es obligatorio el certificado energético
Lo que conviene saber antes de pedir presupuesto, con fuentes oficiales y sin letra pequeña.
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El certificado energético es obligatorio, sobre todo, cuando vendes una vivienda o un local y cuando lo alquilas a un nuevo inquilino. Desde 2021 la lista es más larga: también lo necesitan los edificios que deben pasar la inspección técnica, los de más de 500 m² con uso comercial, sanitario, docente, hotelero o similar, los ocupados por una Administración con más de 250 m² y las reformas que tocan buena parte de la fachada o la instalación de calefacción. Lo fija el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que sustituyó al Real Decreto 235/2013.
Aquí repasamos cada supuesto, las excepciones, la validez, quién lo firma, cómo se registra en la Comunidad de Madrid y qué multas prevé la ley, con la fuente de cada dato. Si ya sabes que lo necesitas, puedes ir directamente a pedir el certificado energético en Madrid.
Los casos en que es obligatorio
El artículo 3.1 del Real Decreto 390/2021 enumera los edificios o partes de edificios (una vivienda, un local) a los que se aplica el procedimiento de certificación:
| Supuesto | Qué abarca |
|---|---|
| Obra nueva | Todo edificio de nueva construcción, con certificado de proyecto y de obra terminada. |
| Venta o alquiler | Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o se alquilen a un nuevo arrendatario. |
| Administración pública | Edificios pertenecientes u ocupados por una Administración con más de 250 m² de superficie útil total. |
| Reformas y ampliaciones | Cuando se sustituyen o renuevan las instalaciones térmicas y eso exige proyecto según el RITE; cuando se interviene en más del 25 % de la envolvente térmica; o cuando se amplía más de un 10 % la superficie o el volumen y lo ampliado supera los 50 m² útiles. |
| Grandes edificios de uso terciario | Más de 500 m² útiles destinados a uso administrativo, sanitario, comercial, residencial público (hoteles, residencias, apartamentos turísticos), docente, cultural, recreativo, restauración, transporte, deportivo o culto. |
| Inspección técnica | Edificios obligados a pasar la Inspección Técnica del Edificio o una inspección equivalente. |
Los tres últimos supuestos no existían en el Real Decreto 235/2013, que solo incluía a la Administración si ocupaba más de 250 m² frecuentados habitualmente por el público. Si a tu comunidad le toca la inspección técnica, pregunta al técnico por el certificado del edificio en el mismo encargo.
Una aclaración del artículo 6.1: la obligación de obtener el certificado no se aplica si ya hay uno en vigor. Si vendes un piso que se certificó hace cuatro años y no está caducado, sirve el que tienes.
Certificado energético en el alquiler: lo que cambió en 2021
Muchas páginas siguen diciendo que no hace falta certificado si la vivienda se alquila menos de cuatro meses al año. Esa excepción existía: el Real Decreto 235/2013, en la redacción que le dio el Real Decreto 564/2017, excluía las viviendas usadas menos de cuatro meses al año, siempre que el propietario lo declarase. El Real Decreto 390/2021 la eliminó. Su lista de exclusiones, en el artículo 3.2, ya no contiene ningún supuesto por tiempo de uso.
Lo que dice la norma vigente es que el certificado se exige en los edificios o partes de edificios existentes que se alquilen a un nuevo arrendatario. De ahí se deducen dos cosas prácticas:
- Con cada inquilino nuevo necesitas un certificado registrado y en vigor, aunque sirve el anterior si no ha caducado.
- La norma no distingue entre alquiler de larga duración y de temporada, así que la duración del contrato no te libra por sí sola.
El alquiler de una habitación dentro de una vivienda no aparece regulado de forma expresa en el real decreto. Si es tu caso y quieres una respuesta segura, consúltalo con el órgano de la Comunidad de Madrid que gestiona el registro, cuyo canal de consulta figura en la ficha de la sede electrónica.
En el contrato de alquiler, el artículo 17.2 obliga a anexar una copia de la etiqueta y a entregar al inquilino el documento de recomendaciones de uso. En la compraventa se anexa una copia del certificado registrado y la etiqueta.
Cuándo no hace falta
El artículo 3.2 del Real Decreto 390/2021 excluye cinco casos:
- Edificios protegidos oficialmente por su entorno o su valor arquitectónico o histórico, cuando cualquier mejora energética alteraría de manera inaceptable su carácter o aspecto. No basta con que el edificio sea antiguo.
- Construcciones provisionales con un uso previsto de dos años o menos.
- Edificios industriales, de defensa y agrícolas no residenciales de baja demanda energética, como talleres y naves de proceso que no necesitan condiciones de confort.
- Edificios independientes de menos de 50 m² útiles, es decir, que no estén en contacto con otros edificios. Un piso pequeño dentro de un bloque no entra aquí.
- Edificios que se compran para demolerlos o para hacer una de las reformas importantes del artículo 3.1.d. El propietario tiene que presentar una declaración responsable ante el órgano autonómico competente.
El anuncio, el contrato y la etiqueta
La obligación empieza antes de firmar. El artículo 15.2 exige incluir la etiqueta de eficiencia energética en toda oferta, promoción y publicidad para vender o alquilar el inmueble. El artículo 17.3 extiende la obligación a cualquier persona o empresa que publique o permita publicar el anuncio: agencias inmobiliarias, portales, webs, catálogos, prensa o vallas.
La etiqueta debe indicar si corresponde al certificado de proyecto, de obra terminada o de edificio existente.
En los edificios de la Administración de más de 250 m² y en los de uso terciario de más de 500 m², el artículo 16 obliga a exhibir la etiqueta en un lugar destacado y bien visible para el público. En el resto de casos, mostrarla es voluntario.
Cuánto dura el certificado
Según el artículo 13 del Real Decreto 390/2021, el certificado tiene una validez máxima de diez años, salvo cuando la calificación es G: en ese caso, la validez máxima es de cinco años. La norma de 2013 daba diez años a todos.
La renovación corresponde al propietario, en las condiciones que fije la comunidad autónoma. El propietario también puede actualizarlo cuando quiera, por ejemplo después de una reforma que cambie la eficiencia de la vivienda.
Otro detalle del artículo 6.5: el técnico tiene que visitar el inmueble al menos una vez, como máximo tres meses antes de emitir el certificado.
Quién lo firma y cómo se registra en Madrid
El certificado lo firma un técnico competente. El Real Decreto 659/2025, de 22 de julio, modificó el Real Decreto 390/2021 con efectos desde el 23 de julio de 2026 y concretó quién lo es. Para edificios existentes pueden certificar los técnicos habilitados para proyectar o dirigir obras de edificación y otros titulados universitarios o de formación profesional superior de determinadas ramas, algunos tras superar un curso específico. Antes de empezar a ejercer, el técnico presenta una declaración responsable ante su comunidad autónoma, que lo inscribe en un registro.
Una vez firmado, el certificado no tiene validez legal hasta que se registra (artículo 6.6). En la Comunidad de Madrid, el registro se creó por la Orden de 14 de junio de 2013 (BOCM n.º 146, de 21 de junio) y el trámite está en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid. Según la ficha oficial:
- Lo presenta el propietario, el promotor o la persona que autoricen.
- Se presenta por internet con certificado electrónico. La presentación en papel solo se admite si se justifica que no es posible hacerlo de forma telemática.
- Se adjunta el certificado firmado por el técnico (PDF) y el informe de evaluación energética en formato XML.
- El plazo es de un mes desde la fecha de emisión.
- No requiere pago de tasas.
- Pasados dos días hábiles desde la presentación telemática, se puede descargar la etiqueta energética.
Pide siempre al técnico el justificante del registro y la etiqueta.
Qué contiene el informe y para qué sirven las recomendaciones
El artículo 8 del Real Decreto 390/2021 define el contenido mínimo del certificado: la identificación del inmueble con su referencia catastral, el procedimiento de cálculo reconocido que se ha usado, la normativa energética vigente cuando se construyó, la descripción de la envolvente y de las instalaciones, la calificación, la fecha de la visita y las pruebas realizadas.
La parte más útil para el propietario son las recomendaciones de mejora. Deben ser técnicamente viables e incluir una estimación del plazo de recuperación de la inversión. Pueden abarcar:
- Mejoras de la envolvente: aislamiento de fachadas y cubiertas, y carpinterías. Cambiar unas ventanas antiguas de vidrio simple es una de las intervenciones más habituales en los pisos de Madrid.
- Mejoras de las instalaciones, incluida la sustitución de equipos de combustibles fósiles por alternativas más sostenibles, como la aerotermia o el apoyo con placas solares.
- Sistemas de automatización y control.
- El orden más adecuado para hacer las mejoras.
Si el técnico considera que no hay margen razonable de mejora, tiene que justificarlo por escrito. Y conviene tener presente el artículo 6.4: el certificado no acredita ningún otro requisito del inmueble. No sustituye, por ejemplo, a la cédula o licencia de habitabilidad ni a la inspección técnica.
Multas por no tener certificado energético
El artículo 21 del Real Decreto 390/2021 remite a dos regímenes sancionadores. El principal está en las disposiciones adicionales duodécima y decimotercera del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre):
| Gravedad | Ejemplos que recoge la ley | Multa |
|---|---|---|
| Leve | Anunciar la venta o el alquiler sin mencionar la calificación; no renovar o actualizar el certificado; no exhibir la etiqueta cuando es obligatorio. | De 300 a 600 € |
| Grave | Vender o alquilar sin entregar al comprador o inquilino el certificado válido, registrado y en vigor; no presentar el certificado a registro; exhibir una etiqueta que no corresponde al certificado. | De 601 a 1.000 € |
| Muy grave | Falsear la información del certificado; actuar como certificador sin cumplir los requisitos; anunciar una calificación sin certificado registrado en vigor. | De 1.001 a 6.000 € |
Si el beneficio obtenido supera la multa, la sanción será igual a ese beneficio. Tramitan los expedientes las comunidades autónomas.
Además, cuando el incumplimiento sea también una infracción en materia de consumo, el artículo 21 permite sancionarlo por la vía del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), con su propio régimen y sus propias cuantías.
El certificado y las deducciones por obras de eficiencia
El artículo 14 del Real Decreto 390/2021 obliga a las administraciones a vincular las ayudas a la mejora energética con el ahorro conseguido, y uno de los métodos es comparar el certificado anterior con el posterior a la reforma. Si vas a hacer obras para ahorrar energía, encarga el certificado antes de empezar.
El caso más claro son las deducciones en el IRPF de la disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006, que exigen un certificado expedido antes de las obras y otro después:
- 20 % por obras en la vivienda que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración.
- 40 % por obras en la vivienda que reduzcan al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la lleven a clase A o B.
- 60 % por obras de rehabilitación energética del edificio que reduzcan al menos un 30 % ese consumo o lo lleven a clase A o B.
Los plazos están cerca. En las deducciones de la vivienda, las obras deben hacerse hasta el 31 de diciembre de 2026 y el certificado posterior tiene que expedirse antes del 1 de enero de 2027. En la del edificio, las cantidades pagadas cuentan hasta el 31 de diciembre de 2027 y el certificado debe expedirse antes del 1 de enero de 2028. Hay bases máximas anuales y otros requisitos: revisa el texto o consulta con tu asesor fiscal.
Cuando compares ofertas para estas obras, comprueba que cada presupuesto detalla materiales, prestaciones y partidas. Te lo explicamos en qué debe incluir un presupuesto de reforma.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar un piso?
Sí. El Real Decreto 390/2021 lo exige a los edificios o partes de edificios existentes que se alquilen a un nuevo arrendatario. Debe estar registrado, la calificación tiene que figurar en el anuncio y una copia de la etiqueta se anexa al contrato.
¿Sigue existiendo la excepción de alquilar menos de cuatro meses al año?
No. Esa exclusión estaba en el Real Decreto 235/2013, tras su modificación de 2017, pero el Real Decreto 390/2021 no la mantuvo. La lista vigente de exclusiones de su artículo 3.2 no incluye ningún supuesto por tiempo de uso de la vivienda.
¿Cuánto tiempo es válido el certificado energético?
Un máximo de diez años, salvo que la calificación sea G, en cuyo caso la validez máxima es de cinco años, según el artículo 13 del Real Decreto 390/2021. El propietario puede actualizarlo antes si hace reformas que cambien la eficiencia del inmueble.
¿Cuál es la multa por no tener certificado energético?
La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana fija multas de 300 a 600 euros para las infracciones leves, como anunciar sin calificación; de 601 a 1.000 euros para las graves, como vender o alquilar sin entregar el certificado; y de 1.001 a 6.000 euros para las muy graves, como falsear datos. Si el beneficio obtenido es mayor, la multa puede igualarlo.
¿Cuesta algo registrar el certificado en la Comunidad de Madrid?
No. Según la ficha de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, el registro no requiere pago de tasas. Se presenta por internet en el plazo de un mes desde la emisión y la etiqueta se puede descargar pasados dos días hábiles.
¿Necesito certificado si vendo una casa para derribarla?
No, si el comprador la adquiere para demolerla o para hacer una de las reformas importantes que define el real decreto. El propietario debe presentar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma, y la futura obra tendrá su propio certificado.
Pide presupuesto
Si vas a vender o alquilar, si a tu edificio le toca la inspección técnica o si quieres saber qué letra tiene tu vivienda antes de reformarla, cuéntanos qué necesitas y revisamos tu solicitud. Indícanos el tipo de inmueble, los metros aproximados y la zona. Si después quieres hacer alguna de las mejoras que recomiende el certificado, dínoslo también.
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