Declaración responsable de obras en Madrid: guía 2026

En la ciudad de Madrid la regla general es la declaración responsable: presentas el modelo con la documentación y el pago de tasas e impuesto, y puedes empezar la obra ese mismo día. La licencia queda para una lista cerrada de casos: obras que necesitan proyecto de edificación (las que alteran de forma esencial la estructura, la composición exterior o el volumen), intervenciones sobre elementos protegidos y unos pocos supuestos más. Y hay obras menores, como pintar o cambiar el suelo o los azulejos de tu casa, que no necesitan ninguno de los dos trámites.

Todo esto sale de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, que el propio Ayuntamiento abrevia como OLDRUAM. Abajo tienes qué dice exactamente, qué papeles pide, cuánto se paga de impuesto y qué cambia si la obra toca zonas comunes o el edificio está protegido.

El artículo 6 de la ordenanza deja fuera de cualquier trámite urbanístico, entre otras cosas:

• La sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, o de las zonas comunes de un edificio residencial, si no está protegido arquitectónicamente. El Ayuntamiento pone como ejemplos pintar o cambiar azulejos, suelos u otros revestimientos interiores.
• La renovación de instalaciones ya legalizadas por otras equivalentes, en la misma posición y con dimensiones similares.
• Los apuntalamientos provisionales ante peligro grave e inminente.
• Lo que exime el artículo 160.f) de la Ley 9/2001: solados, alicatados, yesos, pinturas, reparaciones puntuales de cubiertas o cornisas y reposición de instalaciones eléctricas o de aire acondicionado.

Ojo: aunque no haga falta título, un contenedor o un andamio en la calle sigue necesitando autorización de ocupación de la vía pública, y los escombros hay que gestionarlos según la normativa de residuos.

Todo lo que no está en las dos listas anteriores, que en una vivienda es la mayoría de las reformas reales:

• Reformas interiores que cambian la distribución: tabiques que no son de carga, unir cocina y salón, rehacer un baño moviendo piezas.
• Conservación de fachada o cubierta que no sea una reparación puntual, sin alterar su composición.
• Andamios, plataformas elevadoras y grúas.
• Placas solares de autoconsumo y puntos de recarga, salvo afección al patrimonio, al dominio público o a un área protegida (artículo 155 de la Ley 9/2001).
• Cambios de uso que no alteran el uso característico del edificio, si no requieren proyecto de edificación.

No es un trámite menor: declaras bajo tu responsabilidad que la obra cumple, y el Ayuntamiento lo comprueba después. Una falsedad u omisión esencial, o una obra que no se ajusta a la norma, lleva a declarar la ineficacia (artículos 29 y 30): parar, restituir lo hecho y, en ciertos casos, no poder presentar otra declaración con el mismo objeto durante entre tres meses y un año.

Según el artículo 28 y el anexo II, para que la declaración surta efecto desde su entrada en registro hay que aportar:

1. El modelo normalizado, con titular, dirección, referencia catastral, descripción y plazo de la obra, la mención de que el inmueble no es Bien de Interés Cultural ni está catalogado con el nivel máximo de protección y la declaración de que cumple la normativa urbanística y sectorial.
2. La documentación técnica, con el presupuesto de las obras a precios de mercado. Conviene tener antes un presupuesto de reforma bien desglosado.
3. Los justificantes de pago: tasa urbanística (o precio de la entidad colaboradora), ICIO y, si ocupas la calle, la tasa de dominio público.
4. La garantía de gestión de residuos, constituida antes de presentar (artículo 25.2).

Proyecto técnico. El artículo 24 dice que solo las obras de mantenimiento y conservación se libran de proyecto o documento técnico. Una reforma con cambio de distribución lleva memoria o documento técnico; si la obra entra en la Ley de Ordenación de la Edificación, proyecto de edificación. Siempre firmado por técnico competente; el visado colegial solo es obligatorio donde lo exige su normativa. Andamios y plataformas necesitan además dirección facultativa de montaje y desmontaje.

Al presentar una declaración responsable o pedir una licencia en Madrid se pagan dos conceptos, según la Agencia Tributaria Madrid:

• Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, en autoliquidación al presentar. No se paga si tramitas con una ECU, que cobra su propio precio. El importe depende del tipo de actuación y no hay una cifra única que dar.
• ICIO: el 3,75 % del coste real y efectivo de la obra para las iniciadas desde el 1 de enero de 2024 (Ordenanza Fiscal 7/2023, de 22 de diciembre). Antes era el 4 %. La base es solo el coste de ejecución material. No cuentan el IVA, las tasas, los honorarios ni el beneficio del constructor. Con declaración responsable se autoliquida al presentarla. Al terminar hay que declarar el coste real en el plazo de un mes, y puede salir una diferencia a pagar o a devolver.

Si la obra necesita andamio, valla o contenedor en la calle, se suma la tasa por aprovechamiento especial del dominio público. Para calcular lo que supone el ICIO necesitas el coste de la obra; como referencia tienes las guías de precio de reforma de piso en Madrid y de precio de reforma de baño.

El permiso municipal y el de los vecinos son cosas distintas: según el artículo 8 de la ordenanza, el título urbanístico no altera las relaciones privadas y se entiende sin perjuicio de terceros. La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal lo reparte así:

• Dentro de tu piso (artículo 7.1) puedes modificar elementos e instalaciones si no afectas a la seguridad, la estructura general, la configuración exterior ni los derechos de otro propietario, avisando antes a quien represente a la comunidad.
• En el resto del inmueble no puedes alterar nada por tu cuenta. Tocar la estructura o la fábrica, cerrar una terraza, modificar la envolvente o las cosas comunes necesita acuerdo de la junta con la mayoría que corresponda (artículos 10.3 y 17), y puede llegar a la unanimidad si implica modificar el título constitutivo o los estatutos.